Prywatny wynajem mieszkania – ryczałt czy zasady ogólne?

Właściciel mieszkania, który zechce zarabiać na jego wynajmowaniu, musi wybrać zasady, na których chce się rozliczać z fiskusem. Powszechnie uważa się, że do tego typu dochodów przypisana jest zryczałtowana stawka podatku, w wysokości 8,5%, ale to nie jedyna opcja, którą wynajmujący może wybrać. Opodatkowanie na zasadach ogólnych jest również możliwe, a przy tym, pomimo dużo wyższej stawki procentowej, może być bardziej atrakcyjne, niż ryczałt.

Do kiedy wybrać formę opodatkowania

Jeżeli posiadacz mieszkania, który nie prowadzi związanej z wynajmem lokali działalności gospodarczej nie przemyślał wcześniej, która forma opodatkowania będzie dla niego korzystna, musi podjąć tę decyzję najpóźniej do 20-tego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym rozpoczął wynajmowanie mieszkania.

Jeśli lepszym rozwiązaniem okaże się być opodatkowanie zryczałtowane, wówczas właśnie podatnik musi zgłosić fakt takiego wyboru  w urzędzie skarbowym do20-tego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym rozpoczęto wynajmowanie mieszkania. Jeżeli dzień ten wypadnie w dzień wolny od pracy, wtedy ostatecznym terminem wyboru ryczałtu jest pierwszy dzień roboczy następujący po tym dniu. W praktyce wygląda to tak, że jeśli wynajmujący otrzymał zapłatę od lokatorów we wrześniu, to o wyborze ryczałtu musi powiadomić naczelnika urzędu skarbowego w terminie do 20-tego października. Pamiętajmy, że powiadomienie należy złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania wynajmującego.

Co się stanie, gdy właściciel mieszkania nie zachowa podanego terminu? Fiskus narzuci wówczas za podatnika formę opodatkowania i będzie to podatek obliczany na zasadach ogólnych. Nie jest to jednak rozwiązanie, które trwać musi przez cały okres wynajmu. Zmiany formy opodatkowania można dokonać z początkiem każdego roku, nie później niż do 20 stycznia.

Podatek na zasadach ogólnych może wynieść nawet 0zł, jeśli ponosimy duże koszty wynajmu

Podatek obliczony na zasadach ogólnych, a więc 18%-owy, nie musi być mniej korzystny od zryczałtowanego. Wszystko zależy od tego, ile kosztów utrzymania mieszkania ponosi jego właściciel. W przypadku, gdy podatnik ponosi koszty remontu mieszkania, sam opłaca rachunki za media, ponosi opłaty administracyjne, koszty ubezpieczenia, wówczas wszystkie te koszty może potraktować jako koszty uzyskania przychodu i obniżyć w ten sposób dochód do opodatkowania. Przychód można też obniżyć o opłacane odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup wynajmowanego mieszkania oraz amortyzację tego mieszkania, która standardowo wynosi 1,5% jego wartości (w szczególnych przypadkach można zastosować stawkę amortyzacji wyższą, nawet 10%, lecz tym samym skróci się również okres amortyzowania nieruchomości do 10 lat).

Miesięczne płatności i rozliczenie roczne

Podatek na zasadach ogólnych w rozliczeniu rocznym PIT-36, doliczany jest do innych przychodów, np. z tytułu świadczonej pracy. Należy pamiętać, że stawka 18% obowiązuje tylko dla przychodów do wysokości 85 528zł, przychody osiągnięte ponad ten limit opodatkowane są wg stawki 32%. Podatnik sam oblicza co miesiąc podatek, który musi odprowadzić z tytułu wynajmu na konto urzędu skarbowego. Jeśli nie uzyskuje przychodów z innych tytułów, to przy ustalaniu zaliczki na podatek, oprócz kosztów uzyskania przychodu, może uwzględnić kwotę wolną od podatku, w wysokości 566,02zł rocznie.

Wynajmującego, który opłaca ryczałt 8,5%, obowiązuje termin wpłacania zaliczek do 20-tego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano zapłatę. Zeznanie roczne PIT-28 składa się zaś do końca stycznia danego roku.

Jeśli poszukujesz informacji w zakresie finansowania przedsiębiorstw lub obniżenia kosztów prowadzonej działalności gospodarczej to napisz. Postaramy się skutecznie doradzić i zaproponować najlepsze rozwiązanie.